Erfpacht, ehhh wat is dat?

Tijdens je zoektocht zoek je natuurlijk naar een leuke woning en later kijk je pas naar alle verdere bijzonderheden. Tricky business, een woning kopen met erfpacht.

Wat is erfpacht
Dit betekent dat je slechts het huis koopt en geen eigenaar wordt van de grond waar het huis op staat. De grond blijft dan van iemand anders, in Utrecht voornamelijk van de Gemeente. Wat jij koopt, is het recht van erfpacht: het recht om de grond en de woning die erop staat te gebruiken. Hiervoor moet je wel elk jaar een erfpachtcanon betalen.

Soorten erfpacht

• Eeuwigdurend afgekochte erfpacht
• Tijdelijke erfpachtrechten
• Voortdurende erfpacht

Het is belangrijk om voor je een woning gaat bezichtigen te weten over welke erfpacht het gaat. Dit kun je vinden in de akte van levering en in de bijbehorende erfpachtvoorwaarden.

Eeuwigdurend afgekochte erfpacht
De waarde van de grond is al in 1 x afbetaald. Je bent als erfpachter in dit geval in de toekomst geen erfpachtcanon meer verschuldigd. In de praktijk komt eeuwigdurend afgekochte erfpacht neer op eigendom.

Tijdelijke erfpachtrechten
Deze erfpachtrechten hebben een einddatum. De erfpachter betaalt jaarlijks een canon.

Voortdurende erfpacht
De erfpachter betaalt jaarlijks een canon die om de 10 jaar wordt herzien, of de erfpachter kan kiezen om de erfpachtcanon voor 50 jaar af te kopen.

Een voordeel van een huis kopen met voortdurende erfpacht is dat de koopprijs lager ligt. Je wordt geen eigenaar van de grond, dus hier betaal je ook niet voor. Je betaalt dus wel jaarlijks een erfpachtcanon (dit bedrag kun je bij je belastingaangifte aftrekken van je belastbaar inkomen).

Het grote nadeel is dat je kostenplaatje op lange termijn vaak onzeker is. De erfpachtcanon staat namelijk meestal vast voor een bepaalde periode, in Utrecht over het algemeen 50 jaar, maar het kan ook korter zijn. Voor die periode weet je dus wat je elke maand/jaar moet betalen aan huur voor de grond. Daarna kan de erfpachtcanon worden aangepast, bijvoorbeeld omdat de grondprijs is gestegen. Op basis van de dan getaxeerde grondprijs, wordt dan een nieuwe erfpachtcanon vastgesteld. Als de erfpachtcanon dramatisch stijgt kan dit betekenen dat jij de maandlasten voor je huis niet meer kunt betalen. Daar zit je natuurlijk niet op te wachten.

De laatste jaren zijn woningen met een geldende erfpachtcanon lastig om te ver/kopen. Potentiële kopers hebben namelijk geen inzicht in hun maandlasten na afloop van de erfpachtperiode. En voor de verrassing van een torenhoge erfpachtcanon wil natuurlijk niemand komen te staan, ook de hypotheekverstrekker niet.

Tegenwoordig staat Gemeente Utrecht open de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Een goede beslissing als je dit kan betalen. Koop je dus een woning met erfpacht en wil je deze gelijk omzetten naar eeuwigdurend afgekochte erfpacht/eigendom? Dat kan in de meeste gevallen.

Erfpachtvoorwaarden
Wanneer er door de gemeente Utrecht erfpacht is uitgegeven zijn hier algemene voorwaarden op van toepassing. In de akte van levering wordt hiernaar verwezen en deze zijn belangrijk en zeggen veel over het soort erfpacht.

• algemene voorwaarden uitgifte in erfpacht 1989 (pdf, 123 kB)
• algemene voorwaarden uitgifte in erfpacht 1983 (pdf, 138 kB)
• algemene voorwaarden uitgifte in erfpacht 1974 (pdf, 124 kB)
• algemene voorwaarden uitgifte in erfpacht 1961-1967 (pdf, 95 kB)

Zoals je leest allemaal best ingewikkeld. Ga je een huis kopen in Utrecht? Dan bestaat er een grote kans dat je huizen zult tegenkomen met erfpacht. Ik kan je hier alles over vertellen!